José Eugenio Castañeda Escobedo reflexiona y analiza la importancia de la publicidad registral para el desarrollo económico y la confianza en el sistema legal.
La trascendencia del derecho registral se encuentra en otorgar publicidad a determinados actos o negocios que son relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad.
En países como México, donde el respeto al Estado de derecho es una garantía social, existe la publicidad registral como una herramienta del sistema legal para garantizar la seguridad y la certeza principalmente en transacciones inmobiliarias, promoviendo así el desarrollo económico y la confianza en el sistema legal.
Esto tiene relevancia dadas las recientes reformas a la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Nayarit, en relación con el establecimiento de limitaciones para que la ciudadanía en general pueda tener acceso a los asientos de ese registro. Constituye una medida preocupante que pone en riesgo la seguridad y la certeza del tráfico jurídico inmobiliario y violenta un principio básico del derecho privado, esto es, la publicidad registral.
Entre otras consecuencias, esa modificación legal deja en eventual estado de indefensión a posibles acreedores de créditos, como instituciones bancarias y financieras, públicas y privadas, así como a acreedores alimentarios y de otra índole. Adicionalmente, puede dar lugar al ocultamiento de operaciones que dificulten la identificación de actos jurídicos con recursos de procedencia ilícita.
Si bien el sistema jurídico mexicano se ha fundado en el principio de que los derechos reales sobre bienes (propiedad, hipoteca, usufructo, prenda, etcétera) se constituyen y se perfeccionan a través de la voluntad de las partes, expresada en forma fehaciente, esos derechos se dotan de plenitud a partir de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad que, al otorgarles publicidad, los protege erga omnes; es decir, los hace oponibles ante terceros, entendiéndose por éstos el resto del mundo —ciudadanos y entidades públicas o privadas de cualquier naturaleza—.
La reforma en comento constituye un grave golpe a la seguridad y a la certeza que suponen la naturaleza esencial del registro público de la propiedad.
Con el fin de contextualizar lo anterior, vale la pena recordar lo siguiente. El derecho registral es el conjunto de principios y normas legales que regula la protección de ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través de un mecanismo técnico jurídico, cuya función es dar publicidad a las mismas, en forma institucional, y que produce diversos y determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado (como el nacimiento, la preferencia y la oponibilidad de esas situaciones jurídicas), con fines de certeza y protección.
La idea del derecho registral se desarrolla a mediados del siglo XIX en los países ius civilistas con la finalidad de facilitar la prueba de los derechos que una persona tiene sobre ciertos y determinados bienes, de forma que pueda exhibir un título fehaciente y con alto grado de certeza para efecto de protección, conservación y circulación del derecho, en todo ámbito jurídico, sea contractual, judicial o administrativo; razón por la cual el titular goza de una situación de inmunidad frente a la interferencia o el ataque de terceros, así como de facilitación de la circulación de los bienes, a efecto de evitar el riesgo de transferencias o cargas ocultas que paralizarían el comercio por falta de seguridad de la propiedad y de las cargas.
Si bien el derecho registral surge en el ámbito de los derechos reales sobre inmuebles, se amplía a otros órdenes patrimoniales en los que también se necesita la notoriedad de determinadas situaciones jurídicas, como ocurre con la condición jurídica de los bienes muebles y con la actividad de las personas morales. La trascendencia del derecho registral radica en otorgar publicidad a determinados actos o negocios que son relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad, como parte del derecho privado, pues se trata de situaciones de la vida civil, propias de cualquier ciudadano, como la transmisión de la propiedad de un inmueble, la imposición de un gravamen o la anotación de una limitación de dominio sobre el mismo, así como la constitución de una sociedad mercantil, el otorgamiento de un acto de apoderamiento, entre otros.
El registro es, pues, un instrumento de publicidad, con fines de prueba y garantía, que protege a los titulares en cualquier momento de la vida del derecho, sea durante su existencia, para fines de conservación, o sea en la circulación, con fines de seguridad.
El registro busca proteger los derechos, con base en la publicidad de los actos; por lo tanto, la seguridad jurídica es una sola, incardinada con el valor justicia, por lo que comprende tanto el aspecto de la certeza en la prueba y la conservación de los derechos, como el aspecto de protección de terceros, en caso de ser necesario.
El registro, para ser tal, está compuesto por dos elementos esenciales: 1. Se trata de un archivo de actos, contratos y/o mandatos de una autoridad judicial o administrativa, referido a un sujeto o bien específico, que se utiliza como criterio ordenador para agrupar las inscripciones; dicho archivo es público, ya que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés en conocer la información que contiene. 2. Otorga efectos jurídicos de derecho privado, por lo cual se pone en situación de ventaja al sujeto que inscribe su derecho, y de desventaja, a quien no lo hace. Éste es el caso, por ejemplo, de los principios de inscripción declarativa —es decir que no tiene efectos constitutivos sino precisamente de publicidad frente a terceros que es la que siempre ha seguido el sistema jurídico mexicano—, fe pública registral y prioridad. Es, pues, una institución que existe para cumplir una evidente necesidad de certeza que, en este caso, no resulta satisfecha por la sola actividad de los contratantes, pues viene auxiliada por el Estado a través de la organización de un sistema que dota de publicidad y que constituye el principio fundamental del derecho registral.
El núcleo de dicha publicidad radica en constituir un sistema de información pública, con determinadas garantías que se refieran a situaciones jurídicas relevantes para el tráfico patrimonial. La publicidad es el acto de incorporación de ciertos derechos en un registro formal, cuyas ventajas son las mismas que tiene cualquier otro formalismo; esto es, la certeza y la seguridad de los derechos, la limitación de los conflictos y la movilidad del tráfico mercantil. Esa seguridad y esa certeza sobre el derecho de propiedad y de otros derechos reales vuelven necesaria una especial protección, para lo cual se utiliza el medio de la publicidad.
En resumen, la relevancia del derecho registral se centra en la publicidad registral y, por lo tanto, debe prevalecer en todo el país, sin excepciones. Lo anterior es fundamental porque:
• Protege los derechos de propiedad.
• Facilita la transparencia.
• Asegura la prioridad.
• Promueve la confianza en el sistema legal.
Por lo tanto, la publicidad registral se puede definir como el sistema de divulgación encaminado a hacer del conocimiento público determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico. Esta publicidad es un servicio que es responsabilidad del Estado, pues se trata de una función pública ejercida en interés de los particulares y de las entidades gubernamentales. Las notas características de la publicidad del registro son: en primer término, la institucionalidad, pues la publicidad se lleva a cabo por conducto de una institución pública, entendida como un conjunto de reglas y funciones ordenadas u organizadas en forma racional para cumplir un fin determinado y regulado por el derecho, y, en segundo lugar, la exteriorización continuada y organizada de ciertos actos o datos; en este sentido es una forma de publicación que se traduce en los asientos que el registrador materializa bajo el número que corresponde a un bien en particular denominado folio real que lo identifica y lo individualiza, y en el denominado Boletín Registral, que es el medio de comunicación que la institución registral utiliza para dar a conocer la procedencia, la improcedencia (en su caso) o la conclusión de un trámite de inscripción registral y que a partir de ese momento debe quedar a disposición del público en general.
Podría interesarte: «Contrato de arrendamiento ante notario. Utilidad práctica y beneficios»
Referencias
Carral y de Teresa, Luis, Derecho notarial y registral, 13ª ed., Porrúa, México, 1995.
Messineo, Francesco, Manual de derecho civil y comercial, t. iii, trad. Santiago Sentís Melendo, ejea, Buenos Aires, 1979.
Vallet de Goytisolo, Juan, “La seguridad jurídica en los negocios dispositivos de bienes inmuebles”, Revista de Derecho Notarial, Madrid, 1980.Gonzáles Barrón, Gunther Hernán, “Bases fundamentales del derecho registral”, Anuario Iberoamericano de Derecho Notarial, 2015-2016, Consejo General del Notariado Español.
