Daniel García Córdova, notario 22 de la Ciudad de México, expone las ventajas que tiene la intervención de un notario en la celebración de un contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a casa-habitación, así como los aspectos en los que interviene.
Rentar un inmueble en la Ciudad de México y en cualquier parte del país puede ser un proceso complejo, especialmente si no se cuenta con la asesoría legal adecuada. Lo anterior no es exclusivo de aquellos arrendamientos de inmuebles destinados a casa-habitación, sino en general. En el presente artículo abordaré, primero, aquellos aspectos en los que el notario interviene, durante la vigencia o la terminación del contrato, de conformidad con lo que establece el Código Civil para el Distrito Federal, y, segundo, señalaré algunas ventajas que pueden tener la intervención de un notario en su celebración.
No debemos soslayar que el arrendamiento sobre inmuebles es un contrato esencialmente civil, tanto en la parte sustantiva como en la parte adjetiva, pues aunque las partes que en él intervienen sean comerciantes, las disposiciones que lo rigen están previstas exclusivamente en los códigos civiles y en los juicios derivados de controversias relativas al contrato.
Supuestos previstos en el Código Civil en que el notario puede intervenir
Durante la vigencia o la terminación de un contrato de arrendamiento:
1. Cambio de arrendador. Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato, pero el arrendador tiene la obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario dicha circunstancia, para poder oponerle su derecho a este último.
2. Notificación de derechos preferenciales. El arrendatario, cumpliendo las condiciones que la ley le impone, tiene derecho a ser preferido respecto de cualquier tercero en un nuevo arrendamiento del inmueble, así como a adquirirlo en caso de venta. En todos los casos, el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, los términos, las condiciones y las modalidades de la venta. A su vez, el arrendatario dispondrá de 30 días para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia.
3. Arrendamientos por tiempo indeterminado. Concluirán a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso por escrito de manera fehaciente dado a la otra parte con 30 días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria.
4. Tácita reconducción. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato. En este caso, cualquiera de las partes podrá solicitar la terminación del contrato dando un aviso de manera fehaciente, en los términos de los arrendamientos por tiempo indeterminado.
5. Arrendamientos inscribibles en el Registro Público. Se inscriben los contratos de arrendamiento que se celebran por un periodo mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años. Para ese efecto, es necesario que el contrato conste en documento auténtico (en escritura o mediante ratificación de firmas) para poder registrarlo.
Arrendamiento celebrado ante notario
Es bien sabido que el contrato de arrendamiento debe revestir la formalidad del escrito privado, es decir, celebrarse entre las partes y ser firmado por éstas, sin necesidad incluso de testigos. En este caso, las partes podrán o no haber tenido la asesoría adecuada para proteger sus respectivos intereses, teniendo que recurrir a abogados para reclamar sus respectivas pretensiones y/o excepciones en sede judicial.
La razón de ser del notario radica en brindar seguridad jurídica a través de la dación de fe en los negocios jurídicos en los que interviene. La instrumentación de éstos se da por mandamiento de ley; es decir, la formalidad es señalada por ésta, misma que se debe acatar para evitar la nulidad del acto. Sin embargo, es común escuchar que en determinadas ocasiones las partes optan por darle un exceso de forma, dotando a los actos o a los negocios jurídicos de una formalidad para proteger de mejor manera sus respectivos intereses. Ejemplo típico de lo anterior es darles fecha cierta y matricidad, así como acceder a vías ejecutivas en caso de litigio.
El hecho de que los notarios participen en la elaboración de contratos de arrendamiento puede derivar en numerosos beneficios para las partes, lo que conllevaría la disminución de litigios y, por ende, la carga que tienen los juzgados y las salas de lo civil. La intervención notarial podría darse de dos maneras. Siendo éste el autor del contrato, apegándose al marco jurídico aplicable, tratando a cada parte como su cliente, y, en ese sentido, atendiendo e interpretando la voluntad de todas las partes, plasmándola en el clausulado respectivo; o mediante la simple ratificación de firmas del contrato elaborado por las partes. En este último caso, se desdibujaría su actuación, pues lo que se buscaría es la orientación, la asesoría, pero, sobre todo, el equilibrio contractual. A continuación se señalan algunas de estas ventajas y beneficios:
1. Identidad, capacidad y personalidad. El notario verifica la identidad de las partes, hace constar que son capaces y se cerciora de que en cada caso quede debidamente acreditada la personalidad, en el supuesto de que alguien comparezca en representación de otro o en ejercicio de un cargo. Este punto ayudaría a evitar que cualquiera de las partes sea víctima de un fraude inmobiliario, mediante el robo de identidad, o que una persona tenga alguna limitación a su capacidad de ejercicio y pueda afectar la eficacia del negocio.
2. Legitimación ordinaria y extraordinaria. El notario analiza detenidamente la legitimación ordinaria y extraordinaria del arrendador, y, por consiguiente, en el primer caso, determina las diferencias específicas acerca de si el contrato lo celebra un propietario o un usufructuario, un albacea o un tutor.
3. Todas las partes del contrato son sus clientes. El notario asegura el equilibrio contractual entre las partes. Será garantía de un acuerdo equilibrado. Se evita la parcialidad que existe hoy en día, cuando se asesora a cualquiera de las partes, velando exclusivamente por los intereses de uno u otro.
4. Perito en derecho especializado. El notario aplica el marco jurídico correspondiente para cualquier tipo de arrendamiento, lo que incluy el tema fiscal y el de la prevención del lavado de dinero. Por ejemplo, todas las reglas especiales que existen en materia de arrendamientos de fincas urbanas destinadas a casa-habitación no pasarían inadvertidas, como podría ser el establecimiento de la obligación de pago de la renta exclusivamente en moneda nacional.
5. Garantías. El notario atiende el tema de las garantías que pueden instrumentarse para desincentivar incumplimientos por parte del arrendatario; asimismo, vela por la subsistencia de esas garantías en determinados supuestos durante la vigencia del contrato.
6. Matricidad y fecha cierta. La intervención notarial da fecha cierta y matricidad al contrato, dejando constancia fehaciente de la fecha de celebración, cuestión relevante en materia fiscal.
7. Produce un documento que trae aparejada ejecución. La instrumentación del contrato ante notario lo dota de ejecutabilidad. En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, permite al arrendador acceder a la vía ejecutiva civil, con todos los beneficios procesales que aquello acarrea.
8. Asesoría jurídica a todas las partes. Lo más valioso de su intervención es la asesoría que proporciona a las partes. Parte medular de la función notarial es el asesoramiento jurídico, ilustrando acerca del valor, las consecuencias y los alcances legales del contrato, que la mayoría de las veces se refleja al evitar un litigio de años, con el desgaste económico y emocional que eso implica, por estar perfectamente establecidos los derechos y las obligaciones de las partes, así como las penas convencionales y las garantías que desincentivan el incumplimiento.
La asesoría legal de un notario brinda tranquilidad y seguridad a ambas partes durante todo el proceso de arrendamiento. Proteger los derechos de ambas partes corre en beneficio de su patrimonio y desahoga la carga de nuestros tribunales en favor de la población en general. Acércate a tu notario.