El Instituto de Investigaciones Jurídicas del Notariado, institución académica del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, está brindando conocimientos útiles a las personas involucradas en el área inmobiliaria. En este texto se presenta un análisis del sector inmobiliario y las ventajas de que los profesionales del Derecho que trabajan en este sector se actualicen y capaciten constantemente.
La industria de la construcción aporta el 6.8% del PIB, genera aproximadamente 436 mil empleos y contribuye en 85% a la Inversión Fija Bruta (gastos realizados por los distintos sectores económicos del país en maquinaria y equipo, y construcción). En particular el rubro de Edificación representa cerca del 4.9% del PIB total. Su relevancia en la economía es trascendental.
El sector de vivienda está compuesto por dos factores que determinan su demanda (los que buscan una nueva vivienda y los que quieren mejorar la existente) y su oferta (actores relacionados con la generación, construcción y mejoramiento de la vivienda).
El panorama es malo. En los últimos diez años el sector de la construcción ha registrado una tasa promedio anual de -0.88%, por debajo del PIB nacional (1.5%). De los últimos cinco años, tres fueron contracciones, 2017 (-0.4%), 2019 (-4.9%) y 2020 con la máxima caída de -17.3%, las dos últimas se asocian a la pérdida de dinamismo del sector y al cierre de la economía por la pandemia de Covid-19. En 2021 el crecimiento fue de 6.4% anual, mayor que la economía nacional (4.8%). El rubro de edificación de 2011 a 2021 ha acumulado un crecimiento de -0.34%, mientras que en la construcción de obras de ingeniería civil este fue de -5.48%.
Los servicios inmobiliarios en la última década mostraron un modesto avance de 1.74%, en el periodo la tasa de crecimiento más bajo fue en 2020 con +0.5%, por otro lado el crecimiento no ha superado el 2.5% anual de 2011, para 2021 tales servicios crecieron 2.4% anual. En el primer trimestre de 2022 el sector cayó ligeramente a 0.1%, respecto el mismo periodo del año anterior, la edificación también se contrajo en -1.8%, en contraste, la construcción de obras de ingeniería civil y trabajos especializados crecieron 4.0% y 3.6%.
El sector inmobiliario es el motor de crecimiento de la construcción, en especial del subsector vivienda y centros comerciales. La inversión fija bruta, como resultado de la reactivación de obras, en marzo de 2022 aumentó 2.9%, sin embargo, mantiene un rezago de 10.3% frente a nivel antes de la pandemia. La recuperación del sector podría ser afectada en gran medida por el incremento de precios de hasta 50% en algunos de los materiales para la construcción (cemento, varilla, cobre, aluminio, madera, etc.), los cuales se trasladan al consumidor final. En marzo de 2022 el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) registró una variación de 7.45%, en tanto, en el sector de la construcción la inflación fue de 14.01%. En materiales, la inflación de enero a marzo 2021 fue en promedio 15.96%. La inversión fija bruta en marzo de 2022 repuntó a 4.1% anual y 2.9% respecto el mes previo, específicamente en la construcción los avances fueron de 5.2% mensual y 1.7% anual, asimismo inversión en maquinaria y equipo de origen importado cayó 1.6% de febrero a marzo de 2022 pero aumento considerablemente en términos de anuales (10.4%).
En los últimos 10 años, en México se ha duplicado el tamaño de la industria de los centros comerciales, pero el crecimiento de los últimos años se ha debido a factores como la llegada de nuevas formas de financiamiento e inversionistas que aportan mayores recursos, de esta manera, en 2021 se contabilizaron más de 800 centros comerciales, con una superficie rentable superior a los 25 millones de metros cuadrados y construidos en la región centro del país. La misma tendencia se presentan en los parques industriales, que han aumentado como resultado del T-MEC y el comercio electrónico, actualmente México cuenta con más de 390 parques industriales con más de 3 mil 700 empresas instaladas.
La volatilidad externa (entorno de menor crecimiento global y alta inflación), junto con un bajo dinamismo económico interno, los recortes al gasto público y la falta de certidumbre política, han generado un entorno adverso para el sector de la construcción, no obstante, algunos rubros se muestran optimistas. El sector enfrenta un panorama complicado principalmente por el curso que ha seguido la inflación desde la segunda mitad del 2021, el aumento de precios en los insumos de la construcción conduce a la cancelación o retraso de proyectos inmobiliarios de toda clase, desde centros comerciales hasta viviendas. Por otro lado, existen otros factores que afectarán el dinamismo de algunas ramas del sector, principalmente a la construcción de obras de ingeniería civil y la edificación, el conflicto militar entre Rusia y Ucrania ejerce presión sobre el precio del acero y la cadenas de globales de suministro, ya que el país ucraniano es uno de los principales productores del metal mencionado, en cambio Rusia es un importante productor de níquel, aluminio y paladio. A nivel nacional la falta de certidumbre política sobre la realización de proyectos inmobiliarios perjudica el ánimo de los inversionistas, no obstante, la inversión fija bruta se ha mostrado resistente al clima adverso del sector, aunque prevalece a niveles de febrero de 2020, al respecto en los últimos años se ha observado que una mayor participación de asociaciones Público-Privada ha permitido mantener una perspectiva optimista para el sector. Como principales tendencias que representan una oportunidad de crecimiento del sector son el desarrollo de proyectos inmobiliarios que conjunten establecimientos comerciales con oficinas o con residencias, mejor conocidos como micro ciudades, así como el incremento del público en la vivienda ecológica.
Existen factores de riesgo que hay que tomar en consideración:
Concentración de mercado y competencia externa
• Existen casi 27 mil unidades económicas en el sector de la construcción, la rama de la edificación se compone de 12 mil 634, mientras que la construcción de obras de ingeniería civil de 6 mil 231 y la de trabajos especializados para la construcción de 7 mil 993. En los servicios de inmobiliarias y corredores de bienes raíces están registradas 7 mil 348 unidades económicas en DENUE.
Regulación
• La regulación existente en el sector de la construcción es parcial, enfocada a materiales así como a componentes funcionales y estructurales. El sector necesita certidumbre sobre las reglas de operación a la hora de construir. Regulaciones excesivas y deficiente planeación espacial ocasiona alza de precios del suelo urbano y de las viviendas, limitando el acceso a los mercados formales de tierra, vivienda y crédito a las familias.
Volatilidad en sus ingresos y margen de utilidad
• Debido a su alta correlación con la economía nacional y con la actividad industrial de Estados Unidos, el principal riesgo que enfrenta el sector construcción es una recesión económica o estancamiento de la economía nacional.
Sensibilidad del Tipo de Cambio y de las tasas de interés
• Aunque el sector está concentrado en el mercado interno, movimientos en el tipo de cambio pueden afectar las deudas contratadas en moneda extranjera por las empresas del sector y la adquisición de insumos importados (acero, hierro, cemento, arena, cal, madera, aluminio). Por otro lado, cambios en la tasa de interés modificarán los incentivos para la construcción ya que la inversión en infraestructura está altamente correlacionada con ésta variable.
Insumos
• Es sensible a los precios del cemento y acero. Otro factor favorable es la reforma laboral, ya que la industria es intensiva en mano de obra, por lo que se espera una disminución en sus costos laborales. Calificación de riesgo de industria: B-3 (Perspectiva regular, riesgos altos).
Los profesionistas del sector inmobiliario deben en tomar diversas consideraciones sobre el proceso de compraventa, pues, aunque esto pueda parecer sencillo, se requiere de herramientas para concluir el procedimiento de manera eficaz y en el menor tiempo. El notario José Eugenio Castañeda Escobedo, notario 211 de la Ciudad de México comenta que se debe:
Considerar todos los costos
En México toda adquisición de inmuebles genera impuestos, derechos, honorarios notariales y otros egresos. Dependiendo del valor de la vivienda, estos costos pueden fluctuar entre el 5 y 7 % del precio de venta según sea la entidad federativa en donde se encuentre el inmueble.
Comparar formas de pago
El presupuesto será diferente si la compraventa se hace de contado o a través de un crédito hipotecario. Solicitar un préstamo ya sea a un banco o a una entidad pública como puede ser el INFONAVIT o el FOVISSSTE, implica facilidades y ventajas, pero al mismo tiempo puede conllevar otros gastos asociados. Para ello es mejor comparar los distintos productos de crédito que existen en el mercado, especialmente las tasas de interés, los plazos y el monto de los pagos mensuales.
Conocer los antecedentes del desarrollador inmobiliario o constructor
Antes de dar a firmar un contrato o de solicitar entregar cualquier suma de dinero es importante conocer los antecedentes del constructor o desarrollador inmobiliario. Saber qué experiencia tiene en el ramo, si ha entregado en tiempo y si cuenta con todas licencias, permisos y autorizaciones necesarias por parte de las autoridades competentes.
Si se trata de un edificio recién terminado, también de gran importancia conocer los antecedentes del vendedor, en especial en cuanto a la calidad de los materiales empleados en la obra o la seriedad en el cumplimento de la garantía contra vicios ocultos que el inmueble pueda presentar.
Recurrir a otros especialistas
Si por el contrario el comprador ha elegido un inmueble usado, es recomendable visitarlo con el posible comprador en varias ocasiones y de preferencia en diversas horas del día. Una sugerencia es hacerlo en compañía de un arquitecto de confianza que pueda aconsejar sobre los posibles gastos adicionales que pueda suponer una eventual remodelación y el estado en que se encuentren las instalaciones hidráulicas y eléctrica.
Considerar el tipo de régimen
Otro aspecto a considerar es la conveniencia de comprar un inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio o por el contrario una casa sola.
Los condominios representan ventajas en razón de seguridad y menores costos de mantenimiento, pero no debemos perder de vista que la convivencia con los vecinos no siempre es sencilla. Otra posibilidad es la de adquirir un inmueble en copropiedad, esto es, cuando el inmueble pertenece a varios dueños y lo que se pone a la vente es un porcentaje del mismo. Esta opción no es recomendable, las copropiedades casi siempre son sinónimo de problemas futuros en la toma de decisiones. Por otra parte, adquirir una casa sola puede representar las ventajas de una mayor independencia, pero también supone otros aspectos a considerar como los costos de mantenimiento y el impuesto predial que suelen ser más elevados.
Asesoría notarial
Más allá de todos los aspectos comerciales que supone la importante decisión de comprar una vivienda, la asesoría notarial es indispensable. El notario se cerciorará de que la parte vendedora es efectivamente quien tiene derecho a disponer del inmueble de forma legítima, recabará la información y revisará los antecedentes de propiedad y la documentación necesaria, confirmará que el inmueble no esté embargado o gravado y en caso de que sea así, se cerciorará de que estos sean cancelados con anterioridad a la venta o en forma simultanea a la operación.
El Instituto de Investigaciones Jurídicas del Notariado está impartiendo el curso Derecho inmobiliario para facilitar el quehacer diario de todos los involucrados en el medio de los bienes raíces, mismo que será impartido por notarios de gran renombre y cubrirá temas de gran valor.
El evento académico dio inicio 8 de septiembre, y consta de 20 horas divididas en 10 sesiones. Se imparte de manera híbrida dando oportunidad a que interesados de todo el país se puedan inscribir. Quienes concluyan satisfactoriamente el curso recibirán una constancia con valor curricular avalada por el Colegio de Notarios de la Ciudad de México.
Para mayor información:
Ana Treto. Directora Instituto Investigaciones Jurídicas del Notariado.
a.treto.instituto@colegionotarios.org.mx
55 5511-1819 Ext. 3003