Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (“FIBRAS”) son instrumentos “destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes” (Bolsa Mexicana de Valores). Por medio de ellos, el inversionista obtiene un pago periódico derivado del arrendamiento como fijo y cierto o bien, un ingreso volátil contingente en la plusvalía, mientras el emisor obtiene un financiamiento de activos inmobiliarios. Diversas bondades fiscales, financieras y hasta ambientales hacen que esta herramienta sea muy atractiva para todas las partes, pero lamentablemente, en México estamos todavía en pañales a comparación de otros países.
Las FIBRAS existen en México desde 2011 con un rezago de más de 50 años comparados con los Real Estate Investment Trusts (REITs) que existen desde 1960 en Estados Unidos. La segundas, aportaron a la economía americana más de 229 mil millones de dólares en 2021(Ernst & Young) y continúan representando 50% más de su Producto Interno Bruto respecto de su equivalente mexicano, el cual es alrededor de 3.8 % de acuerdo con Amefibra, cuyo presidente, Simón Galante, señaló que “la evolución de los FIBRAS, en tamaño medido por su área bruta rentable, ha sido acelerada; sin embargo, hay diversos e importantes retos que enfrentar para ser un mercado más profundo y de mayor interés para los inversionistas en general”.
No solamente representan éstas una importante área de oportunidad económica para el país, inversionistas y emisores, sino también para la fuerza laboral. Desde su concepción en México, han creado más de 252 mil empleos, aunque, retomando la comparación con las REITs, que han creado 3 millones de empleos directa o indirectamente. Queda claro que hay mucho camino que recorrer y que las FIBRAS deben de empezar a ser consideradas como una de las fuentes de empleo más sólidas.
Además, el sector de inversión inmobiliaria por vía de las FIBRAS representa una auténtica oportunidad para cumplir en México con los estándares internacionales en materias ambiental, social y de gobernanza (“ESG” por sus siglas en inglés). Según datos de Miranda Environmental Social & Governance, a 2021, el sector de FIBRAS y el de minería eran los dos más alineados con estándares ESG en México, así, por porcentaje de estrategias implementadas (51 y 47 respectivamente), lideran el mercado por un alto margen. Esto atrae por supuesto más flujo de dinero, debido a que cada vez más, los inversionistas apuestan por modelos de negocio sostenibles.
En suma, las FIBRAS representan la posibilidad de invertir en un portafolio especializado que fomenta el crecimiento económico en México a la vez de que asegura un seguro índice de ganancia al inversionista derivado de proyectos de infraestructura que generan empleo con la aplicación de estrategias ESG. Así las cosas, pocos sectores ofrecen tantas ventajas como las FIBRAS y, a pesar de que tienen apenas 11 años en el país, podemos estar seguros de que serán un eje rector de la inversión y mercados mexicanos a futuro.
