¿Qué son las Fibras y por qué están marcando tendencia? En este texto, María Fernanda Rodríguez Diez, notaria 16 de la Ciudad de México, responde a esta pregunta y nos explica la importancia de estos fideicomisos para el sector de bienes raíces a la luz de la legislación mexicana vigente, así como el papel de los notarios en el proceso de adquisición del patrimonio del fideicomiso
Fibras es el acrónimo con el que se conoce a los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces regulados como estímulo fiscal en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Se trata de fideicomisos que tienen como finalidad la adquisición o la construcción de inmuebles para ser destinados a arrendamiento y, posteriormente, distribuir entre los inversionistas los ingresos provenientes de la renta de esos bienes.
Las Fibras son un vehículo de inversión que permite al desarrollador inmobiliario hacerse de recursos para la adquisición o la construcción de los inmuebles que se aporten al fideicomiso. Lo anterior mediante la emisión de certificados de participación que serán colocados entre el gran público inversionista y que se encuentran respaldados por los bienes que integran el patrimonio fideicomitido.
En este sentido, se propicia la inversión inmobiliaria en el país, ya que promueve otra alternativa de financiamiento al desarrollador, mientras que ofrece al inversionista la posibilidad de recibir pagos periódicos derivados de los arrendamientos, así como una ganancia en el capital proveniente de la plusvalía de los inmuebles que se encuentran en el patrimonio del fideicomiso.
Para constituir una Fibra se requieren dos cosas: una, celebrar un contrato de fideicomiso conforme a la legislación mexicana, el cual debe cumplir con la finalidad mencionada anteriormente, y dos, designar como fiduciario a una institución de crédito o casa de bolsa residente en México.
Asimismo, para gozar de los beneficios fiscales a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta, se deberá cumplir con lo siguiente: i) invertir al menos 70 por ciento del patrimonio del fideicomiso en inmuebles; ii) no enajenar los inmuebles en un periodo de cuatro años desde el término de la construcción o su adquisición; iii) emitir certificados de participación y colocarlos entre el gran público inversionista; iv) distribuir entre los inversionistas, mínimo una vez al año, al menos 95 por ciento del resultado fiscal del ejercicio, y v) recabar y presentar la información, así como llevar a cabo los registros, inscripciones y declaraciones establecidos en las disposiciones fiscales.
En resumen, el titular de un inmueble (fideicomitente) aporta éste al patrimonio de un fideicomiso que se constituye para tales efectos (Fibra): el fiduciario recibe el inmueble para administrarlo y coloca los certificados de participación en la bolsa a un valor determinado; así, los inversionistas reciben el certificado a cambio del pago del precio establecido por el mismo; los recursos derivados de la emisión se integran al patrimonio del fideicomiso para el cumplimiento de sus fines. Con esos recursos, el fideicomitente obtiene liquidez para la construcción o la adquisición de otros inmuebles y, como contraprestación por la aportación del inmueble inicial, puede recuperar su inversión u obtener certificados de participación, mientras que los inversionistas recibirán periódicamente las cantidades pactadas en la emisión, provenientes del flujo generado por el arrendamiento del inmueble.
Como puede apreciarse, el patrimonio de una Fibra está integrado por los inmuebles y los certificados de participación, así como por los recursos obtenidos con la emisión y el arrendamiento de los inmuebles. De lo anterior se desprende que existe un ingreso en términos fiscales, tanto para los fideicomitentes de los inmuebles como para los inversionistas, en función del beneficio económico que reciban de la Fibra, por lo que conviene analizar el régimen tributario de esta figura con el fin de establecer en qué consisten los estímulos fiscales contenidos en el artículo 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
Las Fibras tributan conforme al régimen general de personas morales establecido en el título II de la Ley del Impuesto sobre la Renta, con la ventaja de que el resultado fiscal del ejercicio se dividirá entre el número de certificados de participación que haya emitido el fiduciario, y de que no se encuentran obligadas a realizar pagos provisionales.
Ahora bien, el estímulo fiscal de los fideicomitentes que reciben como contraprestación un certificado de participación por la aportación del inmueble consiste en que no pagan el impuesto sobre la renta por la enajenación de dicho inmueble al momento de la aportación, sino hasta que el fiduciario lo enajene, o bien hasta que transmitan su certificado de participación. Si se da el caso de que ellos mismos fueran arrendatarios inmediatos del inmueble que aportaron, este impuesto se paga hasta que termine el contrato de arrendamiento, con una limitante de 10 años.
Tratándose de los inversionistas, su ingreso puede provenir de los rendimientos de los certificados de participación o bien de su enajenación. En el primer caso, el fiduciario o el intermediario financiero hará la retención del impuesto correspondiente y, tratándose de personas físicas residentes en México, los rendimientos de los certificados se considerarán como ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. El caso de enajenación se requiere un análisis más profundo que excede los límites de este artículo.
Además de ser un instrumento de inversión que tiene beneficios fiscales importantes, en la actualidad más de 15 Fibras en México se encuentran registrados en bolsa de valores y, según los expertos, a pesar de la pandemia, es un mercado en expansión debido a las ventajas que ofrece tanto a quienes aportan los inmuebles como a quienes fondean el capital, ya que conjuga el negocio inmobiliario con los mercados bursátiles.
Por otro lado, las principales Fibras que operan en nuestro país permiten una gran diversidad de negocio, ya que tienen por objeto distintas ramas del sector inmobiliario, como hospedaje, industria, oficinas, comercio y almacenaje, entre otros. Adicionalmente, de conformidad con el informe anual presentado por el Grupo Bolsa Mexicana de Valores al cierre de 2021, los Fibras representan un segmento importante en el mercado de capitales.
Naturalmente, se requiere la intervención de un notario en el acto por el que se aporten o adquieran los bienes que integran el patrimonio del fideicomiso, pero, además, durante la vida de éste, a pesar de que no es indispensable en todo momento su participación, cualquier notario, como perito en Derecho, puede fungir también como asesor jurídico imparcial, con el fin de brindar certeza y seguridad jurídica a todas las partes involucradas en esta forma de inversión.
En la edición de octubre del 2022, entrevistamos a la autora de este texto en conjunto con Liliana Gutiérrez, notaria 44 de la Ciudad de México. Lee su entrevista: