Cada vez es más común que a muchas personas les sean ofrecidos en venta inmuebles a un precio más bajo que el de su valor de mercado. El precio suele ser atractivo y entusiasma a los interesados, pero cuando se recaba más información sobre el inmueble, resulta que éste es materia de un litigio y, como consecuencia, pueden surgir dudas y preocupaciones para quien se interesa en adquirirlo. Roberto Garzón escribe sobre la venta de derechos litigiosos sobre inmuebles.
Entre los cuestionamientos más comunes encontramos los siguientes: ¿es lícito que me ofrezcan un inmueble que está en litigio?, ¿en realidad qué es lo que estoy comprando?, ¿qué riesgos estoy corriendo?, ¿el costo de escrituración es más alto?
En relación con el primer cuestionamiento tendremos que señalar que la venta de cosas o derechos litigiosos no es ilícita y no está prohibida, pero si el vendedor no declara que la cosa o el derecho está en litigio, será responsable de los daños y perjuicios que se causen al comprador por esta circunstancia (artículo 2722 del Código Civil).
Para dar respuesta a las demás preguntas planteadas tendremos que distinguir algunos tipos de procedimientos judiciales y sus etapas, para poder identificar en realidad qué se está vendiendo, ya que dependiendo de cuál sea el objeto del contrato serán los riesgos y las implicaciones legales y fiscales.
De manera muy general podemos indicar que cuando una persona que es acreedora de otra no obtiene el pago de lo que se le debe de manera voluntaria, tiene que acudir a un juzgado a efecto de que le ayuden a tutelar su derecho y poder cobrar lo que se le adeuda.
Así, cuando la acreedora demanda por la vía ordinaria, para poder cobrar lo que se le debe, tiene que obtener una sentencia favorable que vuelva incuestionable su derecho y que, a la par, dicha sentencia ya no pueda ser atacada por algún otro medio de defensa del deudor. Con base en esa sentencia podrá ejecutar a su deudor (por eso se le denomina sentencia ejecutoriada o que causó ejecutoria) y esa ejecución consiste en que se procederá a embargar bienes del deudor para posteriormente venderlos en remate judicial y, de esta manera, se obtenga el dinero para que el acreedor vea satisfecha su obligación.
Cuando el título que constituye la base del derecho trae aparejada ejecución, como en el caso de los títulos de crédito, entre otros documentos, para demandar la acreedora tiene acceso a la vía ejecutiva en la que, en cuanto al inicio de la ejecución, se invierten las etapas del juicio y se comienza con el embargo de los bienes después de admitida la demanda. Si la sentencia es favorable al acreedor, se procederá al remate de los bienes, como señalé antes, y, por el contrario, si la sentencia es favorable al deudor, se cancelará el embargo.
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Dicho lo anterior, algunos escenarios que se presentan con frecuencia son los siguientes:
a) Un juicio ejecutivo en el cual aún no se ha dictado sentencia, pero ya se embargó un bien inmueble. En este caso el vendedor sólo podría transmitir derechos litigiosos. Ésta es una situación muy riesgosa para el comprador, ya que si bien es cierto que el inmueble ya se embargó, esto ocurrió en virtud del tipo de juicio de que se trata y sólo hasta que se dicte sentencia sabremos si el derecho del vendedor existía y, por lo tanto, el inmueble puede ser sacado a remate. En caso de adquirir los derechos antes de la sentencia, el comprador se vuelve parte del litigio y tendrá que defender el derecho cedido con el riesgo de perder en el juicio. No es recomendable adquirir derechos en estas circunstancias.
b) Un juicio ordinario donde ya se dictó sentencia que causó ejecutoria. En este caso pueden darse dos supuestos; a saber: el primero es que el inmueble con base en esa sentencia ya se hubiere embargado, mientras que el segundo es que sobre el inmueble exista una hipoteca a favor del acreedor. En ambos casos es importante señalar que lo que se está transmitiendo son derechos personales y no el derecho real de propiedad del inmueble. El adquirente de los derechos deberá promover que el inmueble sea sacado a remate para que, si no hay postores, pueda solicitar al juez que le sea adjudicado en pago del adeudo. Al no estar transmitiéndose un inmueble, la cesión de los derechos litigiosos antes del remate no causa el impuesto local de adquisición de inmuebles. Tampoco se actualizan los supuestos de causación del impuesto sobre la renta por enajenación ni por adquisición sobre inmuebles, ni tampoco del impuesto al valor agregado por enajenación de inmuebles. Los referidos impuestos se causarían cuando el cesionario se adjudique en el remate judicial.
c) Con independencia del tipo de juicio que se trate, puede darse el supuesto de que el vendedor ya hubiera adquirido en remate judicial el inmueble, por lo que en ese caso estaría transmitiendo el derecho de propiedad sobre el mismo. En la práctica, a esta compraventa incorrectamente la denominan cesión de derechos adjudicatarios, lo cual sólo genera confusión. En este supuesto tenemos que entender que hay dos adquisiciones que generan impuestos: tanto el local por adquisición como los federales, es decir, el impuesto sobre la renta por enajenación, el impuesto sobre la renta por adquisición y, en algunos casos, el impuesto al valor agregado. Además, ambas adquisiciones deben formalizarse en escritura pública ante notario.
Éstas son las opciones más comunes, pero pueden existir otras particularidades, por lo que la recomendación para los lectores es que, antes de adquirir cualquier inmueble en esas condiciones, consulten la situación con su notario, quien podrá explicarles todas las consecuencias legales que se deriven de esa adquisición y así tener elementos para evaluar si les conviene o no llevar a cabo la operación.
